La locazione con patto di futura vendita è uno strumento giuridico utilizzabile per compravendere un immobile: in termini estremamente sintetici, si procede con un “comune” affitto, all’interno del cui contratto sarà tuttavia presente la previsione di una futura vendita tra le parti.
Per quanto concerne i principali vantaggi derivanti da tale forma tecnica, per il proprietario sono piuttosto evidenti: il proprietario del bene mantiene infatti la proprietà dell’immobile fino al saldo del prezzo, ottenendo inoltre un beneficio economico immediato anche se parziale (caparra confirmatoria e canone periodico di locazione).
I vantaggi per l’acquirente sono invece che saranno opponibili ai terzi sia il contratto di locazione, con la registrazione, sia il contratto preliminare, con la trascrizione; inoltre, i costi a carico limitati alla manutenzione ordinaria, mentre il carico fiscale per la maggior parte sarà in capo al proprietario.
Per quanto invece riguarda gli svantaggi, per il proprietario vi sarà la necessità di ricorrere alla procedura per convalida di sfratto in caso di inadempimento del contratto e mancata restituzione dell’immobile. Dovrà inoltre tenere conto del carico fiscale, dell’impossibilità di fruire delle agevolazioni prima casa in caso di acquisto di nuova abitazione, e dell’onere delle spese di manutenzione straordinaria.
Gli svantaggi per l’acquirente sono invece il rischio elevato in caso di mancata trascrizione del preliminare e fallimento del proprietario/venditore, la necessità di sopportare le imposte sul contratto preliminare dovute al momento della stipula se il bene è soggetto a Iva.
La tassazione del patto di locazione con futura vendita
A questo punto potrebbe essere utile chiarire come funziona la tassazione della locazione con patto di futura vendita.
In primo luogo, nell’ipotesi di preliminare di acquisto il bilaterale, il pagamento delle imposte previste per l’acquisto della casa – pertanto, gli oneri catastali, ipotecari e di registro – sono a carico dell’acquirente. Il versamento deve essere effettuato al momento della firma del patto, così come il versamento dell’IVA. In tal proposito, si ricorda come l’imposta sul valore aggiunto venga calcolata sul prezzo complessivo dell’operazione, mentre non sia conteggiata nei vari canoni mensili che si susseguiranno nel tempo.
Per quanto invece riguarda invece le tasse di mantenimento come l’IMU, queste imposte rimangono a carico del proprietario. La proprietà costituisce invece reddito per il calcolo delle imposte dirette. Si tratta di un alleggerimento fiscale relativo al periodo di affitto che è senza dubbio un vantaggio per chi acquista, ma è anche un freno per chi di contro si impegna a cedere l’immobile in un secondo momento.
Speriamo che questi brevi spunti siano stati utili per chiarire alcuni degli elementi fondamentali di questa formula contrattuale. Consigliamo naturalmente a tutti i nostri lettori che desiderassero saperne di più, di contattare un consulente fiscale che possa condividere tutti i benefici e i punti di attenzione della locazione con patto di futura vendita, accompagnando così le parti verso la conclusione più soddisfacente di questo contratto.
Voi avete mai provato questa formula contrattuale? Che ne pensate? Vi va di raccontarci la vostra esperienza di casa e le vostre percezioni di convenienza tra i commenti o inviandoci un’email?